Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Многих волнует вопрос, как сегодня продать квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний ребенок? Процедура действительно сложная. Получить все необходимые разрешения - лишь полбеды. Порой участники сделки просто не хотят иметь дело с недвижимостью, обремененной какими-либо проблемами. 

Так какие риски несет в себе подобная сделка? 

С точки зрения закона

Операции с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний, регулируются следующими нормативно-правовыми актами: 

• Конституцией Российской Федерации;
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Федеральный закон № 1541-1 от 04.07.1991 г.);
• Гражданским кодексом РФ (Ф.З. № 51 от 30.11.1994 г.);
• Семейным кодексом РФ (Ф.З. № 223 от 29.12.1995 г.);
• Жилищным кодексом РФ (Ф.З. № 188 от 29.12.2004);
• Законом об опеке и попечительстве (Ф.З. № 48 от 24.04.2008 г.);
• Прочими актами, в том числе муниципального значения. 

Согласно законам нашей страны, дети, не достигшие восемнадцати лет, являются полноправными членами общества. Однако в силу несовершеннолетия, некоторые из своих прав они могут осуществить лишь с помощью родителей или органов опеки. 

При операциях с жильем, органы опеки и попечительства должны защитить право несовершеннолетнего на имущество. Широко распространено заблуждение, что органы попечительства дают разрешение на отчуждение жилья лишь в случае ухудшений условий проживания. Однако с этим органом нужно согласовывать любые изменения в правовом статусе квартиры ребенка. 

Государство может признать сделку лишь с одобрения органов попечительства. Однако если операция с жильем была проведена не законно, каким-либо хитрым способом, то она однозначно будет аннулирована в суде. 

Самое главное условие для получения согласия на отчуждение жилья ребенка заключатся в том, чтобы новые жилищные условия никак не уступали прежним ни по площади, ни по санитарным нормам, ни по качеству, ни по каким-либо другим параметрам.

Несовершеннолетие не означает недееспособность

Чтобы ясно представлять, когда нужно разрешение органа опеки, нужно разобраться, чем недееспособность отличается от несовершеннолетия. 

Дееспособность - это способность гражданина приобретать и осуществлять свои обязанности и права. Согласно со статьей №60 Конституции Российской Федерации, полностью дееспособным гражданин считается после совершеннолетия. С восемнадцати лет он имеет право на самостоятельное проведение любых сделок. 

Однако, согласно законам, дети могут считаться полностью дееспособными по следующим причинам:

• В случае эмансипации, когда дети в возрасте от шестнадцати лет работают по договору или занимаются предпринимательством официально (статья 27 ГК РФ).
• Гражданин вступает в брак с шестнадцати лет (в случае развода он будет также считаться дееспособным).

В этих случаях разрешение, чтобы продать квартиру от опекунских органов не требуется.

Разрешение органов опеки

1. Необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных лицах в продаваемой квартире. Для этого потребуются: 

• Паспорт родителя или опекуна;
• Паспорт ребенка и свидетельство о рождении ребенка;
• Свидетельство о праве собственности ребенка на недвижимость. 

2. Родители (даже если в разводе) с ребенком (если он старше четырнадцати лет) предоставляют в орган попечительства следующие документы: 

• Паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
• Паспорта родителей;
• Технические паспорта на продаваемую и покупаемую недвижимость;
• Свидетельства о праве собственности на нее. 

3. Родителями или опекунами, а также их чадом (если ему есть 14 лет) подается и подписывается заявление о продаже старой недвижимости и покупке новой. 

4. Ждем решения. Заявление рассматривается в течение четырнадцати дней, после чего, в случае согласия, в письменном виде получается разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Сложность оформления сделки зависит от следующих ситуаций: 

• Дети не являются владельцами, но зарегистрированы в реализуемом жилье.
• Жилье приватизировано, а дети являются собственниками.
• Квартира приватизирована, а дети не были указаны в соответствующих документах, но до того момента обладали равными правами с собственником.
• Дети - наследники недвижимости.
• Несовершеннолетний является владельцем по договору дарения, купли-продажи или мены.

Нужно помнить, что вариант, когда дети имеют лишь право пользования квартирой, отличается от варианта, когда они являются ее собственниками. 

В случае если дети просто прописаны в квартире, но не являются ее владельцами, то разрешение опекунского органа не требуется. Проблема может быть в том, что покупатель не захочет приобретать квартиру с несовершеннолетним, а просто выписать ребенка не получится. 

В соответствии со ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше четырнадцати лет считается место жительства их родителей или опекунов. Поэтому хотя бы одному из родителей нужно прописаться в новой квартире до заключения договора на продажу. После этого можно будет прописать и детей. Однако при этом новое жилье должно не уступать старому по жилищным условиям, иначе в выписке будет отказано. 

Исключения из правил

Нет конкретного ответа, когда органы попечительства вправе отказать в продаже жилья несовершеннолетнего, а когда дать согласие. В этом вопросе опекунская служба должна действовать лишь на благо ребенка. Поэтому бывают и отступления от закона в случаях если детям: 

• Нужно сменить место жительства в связи с проблемами со здоровьем (К примеру, астма в загазованном городе).
• Требуется дорогое лечение.
• Очень нужно получить образование или вид обучения, которое нельзя получить в данной местности. 

Если нужно выписать несовершеннолетнего

Родители вместе со своим чадом идут в паспортный стол, обслуживающий граждан по прежнему месту жительства и пишут заявление на выписку ребенка. К заявлению потребуются: 

• Паспорта родителей;
• Паспорт и свидетельство о рождении ребенка;
• Разрешение органа попечительства;
• Свидетельство о праве собственности на новую квартиру. 

1. Заполняется листок убытия с указанием адреса нового жилья. 
2. Паспортный стол проверяет данные в течение недели, после чего выдает листок убытия. 

Если вам нужно продать квартиру с несовершеннолетним собственником, помните о рисках. С такими проблемами сложно справится самостоятельно. Чтобы обезопасить себя, рекомендуем довериться тем, кто хорошо знает свое дело и разбирается в многочисленных нюансах подобных сделок. В агентстве "RLT-Групп" вы всегда получите высококвалифицированную помощь и дельный совет.